Existem diversos tributos que devem ser observados pelas pessoas para cumprir todas as obrigações existentes, caso contrário, podem surgir problemas com o Fisco ou encontrar impedimentos para concluir alguns negócios.

Além disso, entender como funcionam os tributos é uma medida essencial para um bom planejamento financeiro, evitando transtornos que podem surgir diante de cobranças inesperadas.

Pensando nisso, preparamos este conteúdo esclarecendo as principais dúvidas sobre o ITBI e o seu funcionamento. Continue a leitura!

O que é ITBI?

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) está previsto na Constituição Federal. É um tributo municipal cobrado sempre que é feita a transferência de imóvel para outro dono, após uma negociação onerosa — ou seja, com algum pagamento —, como compra e venda ou permuta.

Dessa maneira, ele é cobrado para realizar a liberação da documentação do imóvel para o novo proprietário, que é o que garante a regularidade da propriedade na prefeitura. O valor é destinado às despesas do município em que foi feito o recolhimento, que utilizará o imposto conforme o planejamento orçamentário.

Aqui, um ponto de atenção é que ele incide apenas quando a transferência da propriedade envolve valores. Nos casos em que o imóvel é transferido por uma doação ou herança, o tributo incidente é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é cobrado pelo estado e tem regras diferentes do ITBI.

Quem deve pagar o valor?

O Código Tributário Nacional (CTN) não determina quem deve se responsabilizar pelo pagamento, dispondo que qualquer das partes pode fazê-lo e isso será determinado pela lei municipal. Porém, é comum que o recolhimento do valor seja feito pelo comprador do imóvel, que é quem deve fazer os procedimentos para regularizar a transferência da propriedade. No caso da permuta, como são duas transferências de propriedade, cada um recolhe o ITBI sobre o imóvel que recebeu na troca.

Contudo, as partes têm liberdade para negociar o pagamento de outras formas, desde que todos os detalhes constem no contrato de compra e venda ou permuta. Em alguns casos, o imposto é dividido igualmente, enquanto em outras situações o vendedor pode assumir o pagamento para facilitar a negociação.

Sem a comprovação do pagamento, não é possível fazer a transferência da propriedade e o contrato permanecerá irregular, o que pode trazer diversos transtornos para as partes. Isso acontece porque, sem a transferência, quem adquiriu o imóvel não é legalmente proprietário do bem. Dessa maneira, é essencial incluir essa despesa no planejamento financeiro ao fazer a negociação.

Como o ITBI é calculado?

Como é um imposto municipal, as regras variam em cada cidade, assim como as normas sobre o pagamento. A alíquota aplicada costuma variar entre 2 e 3% do valor venal do imóvel, que é aquele que consta no carnê de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e não o preço que foi combinado entre as partes.

Em outros casos, é utilizado o valor da transferência, que é o preço fixado no contrato referente à negociação da propriedade. Portanto, é importante verificar a legislação municipal para entender todos os detalhes do cálculo e se planejar da melhor forma.

Para facilitar a compreensão, vamos dar um exemplo sobre como calcular esse tributo: imagine que o imóvel adquirido tem o valor venal de R$ 400 mil e o município cobra 3% de ITBI. Nessa situação, o cálculo é assim: 400.000 x 0,03 (3%) = 12.000. Dessa forma, é necessário recolher o ITBI no valor de R$ 12 mil para que a transferência de propriedade seja concluída.

Como emitir a guia de pagamento?

O recolhimento do ITBI é feito com a abertura de um processo administrativo na prefeitura, com procedimentos específicos em cada cidade. De modo geral, é preciso apresentar o contrato e preencher os formulários, além de apresentar algumas documentações adicionais. Em algumas cidades, o serviço é disponibilizado online para trazer mais praticidade aos cidadãos.

O prazo de vencimento depende das regras aplicadas no município, sendo indicada na guia de pagamento emitida. Em alguns locais, é possível fazer o pagamento em até 30 dias, porém, existem cidades que exigem a quitação em até 10 dias. A possibilidade de parcelamento também é definida por lei municipal. A quitação deve ser feita nas instituições financeiras indicadas na guia ou em postos de arrecadação da prefeitura. 

A guia do ITBI não pode ser paga após o vencimento. Nesse caso, é preciso emitir um novo documento para o pagamento, o que pode gerar juros e multas. Após a quitação, você precisará da certidão negativa de débitos do ITBI para que o Cartório de Registro de Imóveis efetue a transferência, além de observar outros trâmites exigidos. Dessa maneira, sem a quitação do imposto não é possível dar andamento ao procedimento de transferência da propriedade.

É possível conseguir isenção?

O ITBI não é cobrado quando a propriedade é integrada ao capital social de uma empresa, inclusive nos casos de fusão, cisão, incorporação ou extinção da pessoa jurídica. Porém, se o negócio tiver relação com o mercado imobiliário, envolvendo compra, locação ou arrendamento, o tributo é incidirá normalmente.

No entanto, as prefeituras municipais podem criar regras próprias para a isenção total ou parcial do imposto. Em São Paulo, por exemplo, não há a cobrança de ITBI nos seguintes casos:

• primeira aquisição de imóvel financiado pelo Fundo Municipal de Habitação;
• aquisição de imóvel pelo Minha Casa Minha Vida (MCMV);
• aquisição do primeiro imóvel observando as faixas de valores divulgadas anualmente. Em 2020, ele precisa ter um valor inferior a R$ 176.444,41.

Além disso, é possível solicitar a redução do pagamento para participantes do Programa de Incentivos Fiscais para prestadores de serviços na região da Zona Leste. Como outros municípios também podem ter regras próprias sobre isenção total ou parcial do pagamento, é fundamental consultar a Secretaria da Fazenda da cidade em que o bem se encontra para não ter dúvidas.

Como se organizar da melhor forma para quitar o ITBI?

Depois de entender mais sobre esse imposto, é comum se perguntar como se planejar da melhor forma e ter mais tranquilidade para lidar com o pagamento do ITBI, principalmente com tantas particularidades que ele traz.

Com regras específicas em cada localidade, podem surgir algumas dificuldades para se informar sobre as normas vigentes e calcular o valor. Por isso mesmo, é importante sempre ter suporte profissional ao negociar imóveis.

Uma imobiliária de confiança consegue auxiliar em todas as etapas da negociação, além de oferecer suporte jurídico para esclarecer todas as dúvidas e auxiliar na conclusão das etapas burocráticas, como o recolhimento de impostos. Como os corretores já estão familiarizados com as negociações, você terá mais tranquilidade para lidar com tudo.

Agora que você já sabe o que é ITBI e como funciona esse tributo, aproveite para se informar sobre as leis do seu município para entender os detalhes da cobrança e se planejar financeiramente para arcar com esse valor ao negociar imóveis. Assim, você não corre o risco de ter imprevistos financeiros e atrasar a regularização do negócio.

Então, gostou do conteúdo? Se você quer mais dicas sobre a compra e venda de imóveis, aproveite para entender quais são os fatores que interferem no preço do imóvel e entenda como funciona a valorização da propriedade!